Categoria: Mediazione

Hai una casa di proprietà che non usi e ogni mese hai delle spese fisse, benché sia vuota?

Che spese intendo? Corrente elettrica, condominio, IMU, spazzatura e altre spese ancor più fastidiose perché dovute al NON USO ( la caldaia che non funziona più, ad esempio).

O ancora può capitare che hai deciso di metterla in vendita ma nei 60/90 giorni che passano dalla pubblicità al rogito vero e proprio la casa è libera e si potrebbe affittare per brevi periodi?

Non ci hai mai pensato, vero? Oppure ci hai pensato ma.. troppa burocrazia.
Oggi ti voglio proprio aiutare e ti do una serie di consigli UTILISSIMI per affittare il tuo immobile per un lungo o per un breve periodo in maniera totalmente sicura.

Vediamo, innanzitutto, per legge cosa significa affittare un immobile.
In diritto la locazione si definisce come quel contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all’altra (locatario o conduttore) un bene immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone di locazione).
La locazione immobiliare si configura quindi come un contratto, vale a dire come un accordo consensuale tra le parti ed è disciplinata dall’articolo 1571 del Codice Civile.

Generalmente, la preoccupazione principale per coloro che vogliono dare in affitto un appartamento o locale di altro tipo è quella di non trovare qualcuno di fiducia, con delle buone referenze a cui dare l’immobile senza il timore di non ricevere il canone mensile stabilito o di non riavere l’appartamento in buono stato.
Ed ecco che arriva il PRIMO CONSIGLIO:
Fai un controllo sulla persona verificando tutti i dati anagrafici e reddituali ( contratto di lavoro e ultime tre buste paghe, chiedi l’ultimo modello unico e alcune referenze lavorative o quella del vecchio proprietario di casa) e se si tratta di una società verifica la solidità della stessa.

Il SECONDO CONSIGLIO è quello di fare una corretta valutazione dell’immobile perché se il prezzo che concorderete è corretto l’inquilino rimarrà nell’appartamento tutto il tempo che tu vorrai.

Il TERZO CONSIGLIO è quello di fare sempre un inventario iniziale con descrizione e fotografie relativamente al mobilio e al corredo esistente. Lo devi fare al momento della consegna dell’appartamento. Quando l’inquilino lascerà lo stesso si potrà fare un controllo rispetto a quanto era stata consegnato.
Vedi, alla fine sono cose semplici. Continuiamo con i consigli:
CONSIGLIO N° 4: è necessario scegliere il giusto contratto. Per giusto contratto intendo quello che ti fa pagare le tasse in maniera adeguata e che ti tuteli al massimo nei confronti dell’inquilino e di terzi. Devi specificare che non sarai responsabile di eventuali danni che l’inquilino arrecherà e devi specificare quando potrai visionare la casa come visita periodica ( giusto per capire che la casa sia in ordine e pulita).

Uno dei consigli principali è proprio il CONSIGLIO N°5 relativamente al pagamento: Personalmente inserisco nel contratto le date in cui devono essere fatti i bonifici e le modalità di pagamento. Mettere l’IBAN direttamente nel contratto evita che possa essere perso con … relativo bonifico in ritardo.

Se proprio vi devo dare il consiglio TOP vi dico che rivolgervi ad un’agenzia immobiliare è quanto vi tutela maggiormente.
L’attività dell’agenzia immobiliare è appunto quella di garantire una consulenza precisa in tutte le fasi della locazione:

• la corretta valutazione dell’immobile,
• la scelta del contratto adeguato,
• l’amministrazione delle pratiche contrattuali e post-contrattuali.

All’agenzia spetta un corrispettivo per l’attività svolta se l’affare è concluso, la legge stabilisce infatti che ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (art. 3 del decreto legislativo del 15 febbraio 1999, n. 65) solo CON IL RISULTATO OTTENUTO.

Recandovi in agenzia dovrete solo esprimere le vostre richieste ed esigenze contrattuali ossia:
• a quante persone desiderate affittare l’appartamento o locale;
• che tipo di canone mensile vorreste realizzare;
• che durata dare al vostro contratto;

Una volta ascoltate le vostre richieste, l’agente visionerà l’immobile per poter stabilire insieme a voi e in base al valore di mercato il canone mensile da richiedere.
Successivamente, l’agenzia darà visibilità all’ annuncio di affitto dell’appartamento attraverso i canali di comunicazione e pubblicitari di cui l’agenzia dispone (annunci esposti in agenzia, sul sito web, attraverso le newsletter, ecc. ecc.)
In seguito, si occuperà di far visionare l’immobile solo agli inquilini più interessati e fatto non trascurabile, a quelli più referenziati e di fiducia. Le agenzie, infatti, utilizzano un proprio database dove dispongono dei dati solo di potenziali inquilini accreditati. Una volta trovato l’inquilino giusto il mediatore immobiliare redigerà insieme al voi il contratto di locazione e vi assisterà in tutte le fasi post- contrattuali fino alla scadenza del vostro contratto di locazione.

E se l’inquilino dovesse andare via prima di un anno perché l’azienda per la quale lavora l’ha mandato in una sede estera o perché la famiglia si allarga o per tutte le altre cause che possono capitare? Io, per serietà nei vostri confronti visto che avete pagato all’agenzia immobiliare una percentuale sul canone annuale, riaffitto l’appartamento con la stessa precisione ma NON CHIEDO IL PAGAMENTO PROVVIGIONALE.

In tempi di precariato l’aiuto dei genitori è sempre più importante per consentire l’acquisto della casa. Tra le soluzioni più frequenti c’è la donazione dell’immobile che, se effettuata tra genitori e figli, consente di avere delle importanti agevolazioni sulle tasse da pagare.
In ogni caso non bisogna cadere nell’equivoco di pensare che donare una casa a un figlio sia completamente gratis.

Alle donazioni di immobili si applicano le seguenti imposte:
• imposta di donazione
• imposta ipotecaria
• imposta catastale
• imposta di registro
Gli importi dovuti, tuttavia, dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e beneficiario e dalle eventuali agevolazioni per la prima casa.
A tali costi deve essere sommata la parcella del notaio che si occuperà della redazione e registrazione dell’atto di donazione e il costo dell’agenzia immobiliare che effettuerà tutte le verifiche necessarie per attestarne la conformità a quanto previsto dalla legge.

COSTO DONAZIONE IMMOBILE A FIGLIO: LA BASE IMPONIBILE

Per comprendere come funziona il pagamento delle imposte è necessario prima di tutto capire su quale valore applicarle. La base imponibile è costituita dal valore catastale dell’immobile. Questo va calcolato rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile:
• 110 per la prima casa
• 120 per gli immobili classificati nei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1 ed esclusa la prima casa;
• 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
• 60 per gli immobili di categoria A/10 e D
• 40,8 per le categorie C/1 ed E

DONAZIONE CASA AI FIGLI: LA TASSA SULLE DONAZIONI

In caso di donazione immobile è necessario tenere presente innanzitutto la tassa sulle donazioni che, per le donazioni a coniugi o parenti in linea retta, è pari al 4%. Questa tassa si applica, però, soltanto al valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro. Ciò vuol dire che alle donazioni tra genitori e figli di immobili che hanno valore catastale inferiore a 1.000.000 di euro non si applica la tassa sulle donazioni.
Per le donazioni superiori a tale valore si applica l’aliquota del 4% solo sulla parte eccedente. Ad esempio per la donazione al figlio di un immobile del valore catastale di 1.500.000 euro la tassa di donazione sarà pari a:
500.000 x 4% = 20.000 euro

COSTO DONAZIONE IMMOBILE A FIGLIO: LE IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE

Chi decide di donare casa al figlio dovrà inoltre tenere presenti altre due imposte:
• imposta ipotecaria: pari al 2% del valore catastale dell’immobile
• imposta catastale: pari all’1% del valore catastale dell’immobile
Se si tratta di donazione prima casa tali imposte saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Per prima casa si intende l’abitazione principale del soggetto beneficiario, ossia quella in cui lui o il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

In sintesi per accedere alle agevolazioni prima casa è necessario presentare i seguenti requisiti:
• Non possedere altri immobili nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione o altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale
• Ricevere in donazione una casa non di lusso, ossia non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9
• Stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione, a meno che questa si trovi nel Comune in cui il beneficiario lavora o studia, o a meno che si tratti dell’unica casa di un soggetto emigrato all’estero.

COME SI PERFEZIONA LA DONAZIONE?

Le donazioni di immobili devono essere effettuate mediante atto pubblico davanti al notaio, con la presenza di due testimoni. Entro 30 giorni il notaio provvede alla registrazione dell’atto per via telematica con il relativo pagamento delle imposte sopracitate.

Le donazioni di immobili devono essere effettuate mediante atto pubblico davanti al notaio, con la presenza di due testimoni. Entro 30 giorni il notaio provvede alla registrazione dell’atto per via telematica con il relativo pagamento delle imposte sopracitate.

E’ una domanda che mi sono posta anche io quando ho deciso di vendere la mia casa e penso di conoscere i dubbi e le perplessità che si possano avere in un caso e nell’altro.

Avendo vissuto anche in altri Paesi vi posso garantire che il timore della scelta è un fenomeno italiano. Fuori dallo stivale si è sempre pensato come vi dirò a breve.

Torniamo a noi. La signora Maria deve vendere. Viene in agenzia e mi dice che ha deciso di provare a vendere la sua casa con 10… 100… 1000 agenzie, dopotutto, sarà meglio averne 1000 rispetto ad una sola.

In realtà non è cosi.

Poi mi dice di avere paura di dare un incarico di vendita con esclusiva perché la vincolerebbe e non starebbe tranquilla. 

Nel corso dell’articolo vi darò dei suggerimenti su come tutelarvi.

Torniamo a 10, 100, 1000 agenzie…

Intanto vorrei dirvi che questo, con tutta franchezza, è il primo più grande errore che si possa fare dal momento che si decide di vendere casa.

Nella vita e nel lavoro conta molto la fiducia e dal momento che si entra in un’agenzia immobiliare si affida una delle cose più importanti della nostra vita a qualcuno: se non ci si fida meglio non entrare.

Per questo dovrete scegliere bene l’agenzia che rappresenterà il vostro immobile: cercate di capire se è composta di gente seria, rispettosa e soprattutto di agenti immobiliari abilitati a svolgere questo lavoro (quindi con patentino). Che senso ha entrare in un’agenzia e dire “però io l’esclusiva non la do eh!”… tanto vale vendersi casa da soli. Sarebbe come entrare dal dottore e dire “però io le medicine non le prendo eh!”…e allora perché andare dal dottore?!?

Scherzi a parte…

Voglio farvi capire che quando un’agente immobiliare non ha la fiducia del proprietario, il suo immobile senza esclusiva verrà messo in un “cassetto” e tenuto lì per ultimo, da mostrare sempre dopo aver fatto vedere prima tutti gli altri immobili in esclusiva, ovvero quelli di persone che gli hanno dato fiducia.

Oggi il mercato e gli agenti immobiliari sono saturi di immobili in vendita, mentre l’acquirente è più difficile da trovare. Quando reperiamo l’acquirente ,quindi, va da sè che lo teniamo per un’immobile su cui solo noi stiamo lavorando e non lo portiamo dove ci sono altre 10 agenzie che lo pubblicizzano…agenzie che potrebbero anche portarci via quel cliente.

torniamo a quel perché…

Quindi abbiamo detto che il vostro immobile verrà sempre presentato come ultima spiaggia e come riserva, mentre tutti gli altri dati con incarico di vendita con esclusiva verranno prima.

In più c’è il fattore pubblicità:

per quale motivo l’agenzia dovrebbe spendere gli stessi soldi di pubblicità su un immobile che hanno altre 10 agenzie?  Ve lo dico io:non li spende.

Quando effettuate una ricerca in un portale immobiliare e vi trovate di fronte 10 annunci dello stesso appartamento, pubblicizzato da 10 agenzie differenti, non vi fa una brutta impressione? Per quale motivo un’appartamento dovrebbe avere 10 agenzie che lo vendono? E’ per caso un immobile con qualche problema? Perché servono 10 agenzie? I pensieri che si fanno al riguardo sono purtroppo tutti negativi per un acquirente.

Quindi cosa dovrebbe fare la signora Maria? Scegliere un’agenzia che gestisca 10, 100 o 1000 agenzie e che metta l’annuncio online dando la possibilità a tutte le altre agenzie di pubblicizzare l’immobile con metodi differenti (vetrina, giornalino di zona, sito internet, etc…).

Cosa dovrebbe firmare la signora Maria?

Di seguito alcuni suggerimenti su come far impostare un incarico di vendita con esclusiva:

1. Durata non inferiore ai 3 mesi e non superiore ai 6 mesi. Questo lasso di tempo basta per vedere effettivamente l’andamento dell’immobile sul mercato. Se a fine mandato non è stato venduto, ma vi accorgete che si è lavorato in  maniera seria e professionale ,fate sempre in tempo a rinnovarlo.
2. Clausola del tacito rinnovo dell’incarico. Quasi sempre presente, si può chiedere che venga tolta ma l’importante è intanto sapere che c’è, altrimenti il contratto si rinnoverà per un ugual periodo per una sola volta alle stesse condizioni.
3. Penali. Cambiano di contratto in contratto, ma spesso ammontano all’ 80% della provvigione. Come evitarle? Semplice:essendo corretti. Non violate mai l’obbligo dell’esclusività dell’agenzia. In parole povere:

• Non affidate casa ad altri se un’agenzia ne possiede già l’esclusiva.
• Non vendete casa per conto vostro durante il mandato se avete l’esclusiva con un’agenzia.
• Infine cercate di non tornare sui vostri passi se non volete più vendere casa durante l’incarico di vendita con esclusiva.

Tra l’altro, questi sarebbero tutti atteggiamenti scorretti quindi perchè una persona dovrebbe metterli in atto?!?

Mi raccomando quindi, dal momento che decidete di vendere casa, fatelo solo ed esclusivamente con un’agenzia che vi scriva nel contratto che si impegna a collaborare con più agenzie.

Vedrete che alla fine i risultati vi daranno ragione e voi darete ragione a me. E se questo ancora non bastasse a convincervi contattatemi e vi invieró il mio incarico  di vendita depositato in Camera di Commercio di Milano con le clausole sopradescritte.

Ricordiamo che quella di agente immobiliare è una particolare categoria di agenti di affari in mediazione che – oltre che nel codice civile – trova una propria disciplina nella legge n. 39 del 1989 e nelle successive norme integrative della stessa.

Bisogna tenere conto che la responsabilità dell’agente immobiliare non è solamente quella inerente alle conseguenze derivanti dalla conclusione di un affare, ma anche quella riconducibile alla mancata conclusione di un accordo in virtù del proprio operato.

Di ambedue questi casi, nella sostanza, si occupa il primo comma dell’art. 1759 del codice civile, a mente del quale il mediatore (e quindi nello specifico anche l’agente immobiliare) è tenuto a comunicare alle parti «le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso». Ovviamente, la norma può trovare applicazione sia nelle ipotesi in cui l’affare si è concluso , che nella circostanza opposta, ovvero quando l’affare non si è concretizzato.

Ciò che l’agente immobiliare deve comunicare sono tutte le circostanze in grado d’influire sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare.

Cosa s’intende per valutazione e sicurezza dell’affare?

Se si sta vendendo un terreno che sarà oggetto di parziale futura espropriazione in ragione della realizzazione in zona di un’opera pubblica, è ovvio che tale circostanza debba essere comunicata. Se in un’abitazione la veranda presente non è stata oggetto di condono, è evidente che il potenziale acquirente debba essere messo a conoscenza del fatto; idem per ciò che concerne la esistenza – o meno – del certificato di agibilità.

Condizione essenziale per il rimprovero – inteso nel senso giuridico del termine – dell’agente immobiliare è che le circostanze non comunicate siano a lui note.

La notorietà delle circostanze è quindi dirimente ai fini della possibile valutazione della responsabilità dell’agente immobiliare.

Quando un elemento inerente all’affare può dirsi noto all’agente immobiliare? Evidentemente quando si può dare prova che lo stesso ne avesse conoscenza. Fino a che punto ci si può spingere nel rimproverargli che ne avrebbe comunque potuto avere conoscenza? Detta diversamente: quale è la misura della diligenza da richiedere all’agente immobiliare e quindi che si andrà a valutare nel caso di controversia?

La giurisprudenza ci informa che è stata affermata la responsabilità del mediatore in ragione dell’omessa «informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi» (Cass. 16 luglio 2010 n. 16623). Tale circostanza, si legge nella sentenza appena citata , legittima il promissario acquirente a non versare la provvigione che sarebbe spettata al mediatore. Il principio va ovviamente applicato guardando il caso specifico: difficile poter ipotizzare una esclusiva responsabilità del mediatore laddove la difformità urbanistica sia tale da potere essere conosciuta anche da un compratore non esperto.

In ogni caso ciò non esime il mediatore dal reperimento di tutte le informazioni utili nell’ottica dell’affare.

È stato poi anche affermata la responsabilità del mediatore che non ha comunicato alle parti l’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per l’affare (Cass. 14 luglio 2009 n. 16382), sebbene tale conclusione sia tutt’altro che unanime (Cass. 7 luglio 2009 n. 15926).

Nella legge di Stabilità 2018 ,vi è la proroga anche per il biennio 2018-2019 della cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato.

Alle locazioni di mercato si applica invece l’aliquota standard del 21%.

La cedolare ridotta si applica, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, “ai contratti di locazione che, oltre ad essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe), siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 9, comma 1, Dl 47/2014)”.

Il contratto di locazione a canone concordato :

1. è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero ,che dipende dai prezzi di mercato
2. può essere utilizzato per i contratti ad uso abitativo, ad uso transitorio e per gli studenti universitari
3. riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro
4. prevede che il canone non possa superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini
5. può avere durata pari a :

• 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni
• 6 mesi e fino a 3 anni per gli studenti universitari
• 1 mese e fino a 18 mesi per i contratti transitori

E’ stata approvata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge di Bilancio 2018. Di seguito vediamo quali sono tutte le detrazioni per la casa:

• Bonus ristrutturazioni – Prorogato fino al 31 dicembre del nuovo anno il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici condominiali.
• Bonus mobili – Collegato ai lavori di ristrutturazione, viene prorogato il bonus per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per avvalersi del bonus, i lavori devono iniziare dopo il 1º gennaio 2018.
• Bonus verde – Bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti,  unità immobiliari, pertinenze e recinzioni, fino a un massimo di spesa di 5mila euro per unità immobiliare.
• Ecobonus– Prorogata la detrazione per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici:

1. al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie biomassa e caldaie a condensazione di classe A.
2. al 65% la detrazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione  di efficienza pari alla classe A e contestuale all’installazione di sistemi di termoregolazione evoluti.
3. Introdotta anche la detrazione del 65% per l’acquisto e installazione di micro-generatori in sostituzione di impianti esistenti.

• Sismabonus– Prorogato il bonus per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi, che, quest’anno, viene esteso anche alle case popolari (riduzione del 50% che puo’ arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che non solo riducono il rischio sismico, ma anche riqualificano energeticamente).
• Cessione credito bonus energia – Estesa l’opportunità di cedere il credito per gli interventi di riqualificazione energetica anche per singole unità immobiliari.
• Fondo nazionale per l’efficienza energetica – Nasce una sezione per il rilascio di garanzie su operazioni di finanziamento di interventi di riqualificazione energetica, con una dotazione di 50milioni di euro.
• Detrazione polizze calamità – Detraibili le assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi stipulati sulle singole abitazioni.
• Fondo demolizione opere abusive – Viene istituito un fondo di 10 milioni (5 per il 2018 e 5 per il 2019) per la demolizione degli edifici abusivi. Viene inoltre istituita una banca dati centralizzata presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sull’abusivismo edilizio.
• Riqualificazione dimore storiche – Riattivati contributi per interventi conservativi sulle dimore storiche private (10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020).
• Cedolare secca canone concordato – Prorogata anche per il prossimo biennio la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato.
• Detrazione canoni di locazione studenti fuori sede – Potrà essere richiesta anche nel caso in cui l’immobile sia situato nella stessa provincia di residenza. Nel caso in cui lo studente viva in una zona montana e disagiata, la detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui la distanza tra luogo di residenza e di studi sia pari ad almeno 50 km.