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Plusvalenza immobiliare

Che cos’è la plusvalenza?

Si crea plusvalenza quando un immobile viene acquistato ad un dato prezzo e viene venduto, nei cinque anni successivi, ad un prezzo superiore.

Questa differenza di valore viene tassata dalla Stato e può essere pagata tramite tassazione IRPEF in base allo scaglione IRPEF di chi vende in sede di denuncia dei redditi oppure può essere riconosciuta con imposta sostitutiva del 26%, direttamente in sede di atto notarile quando si sta vendendo il bene.

Esempio pratico per capirci subito: acquisto un bilocale a 150.000 euro, dopo 3 anni lo rivendo a 200.000 euro. Ho avuto un guadagno di 50.000 euro. Questa plusvalenza può essere soggetta a tassazione IRPEF oppure, durante la vendita, pago l’imposta sostitutiva del 26 % al notaio, quindi la mia plusvalenza è pari a 13.000 €.

Quali spese inserire per diminuire la plusvalenza?

Per poter diminuire la plusvalenza, c’è la possibilità di inserire tutte le spese e i costi sostenuti per quell’immobile.
Alcune spese sono:

–        Le spese notarili sostenute allatto di acquisto, imposte comprese (imposta di registro, ipotecaria, catastale e IVA)

–        Le spese per ristrutturazione o manutenzione straordinaria;

–        le spese di intermediazione, nel caso in cui l’acquisto fosse avvenuto tramite agenzia immobiliare

Quando non si paga la plusvalenza?

C’è un caso in cui non bisogna pagare la plusvalenza nonostante si sia avuto un guadagno derivante dalla vendita del bene e nonostante non siano ancora trascorsi 5 anni tra l’acquisto e la vendita.

E’ il caso in cui l’immobile sia stato utilizzato per la maggior parte del tempo ( tempo intercorso tra acquisto e vendita) come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Cosa si intende per abitazione principale?

L’abitazione principale è quel luogo dove ho dimorato per la maggior parte del tempo e posso dare prova di ciò attraverso la residenza, con l’esibizione delle utenze, con la domiciliazione di conto correnti bancari, etc…

 

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IMU, TASI, TARI, IUC e la SUPER IMU 2020: le imposte comunali che cambiano continuamente.

Le imposte comunali, volenti o non, sono entrate a far parte del nostro quotidiano da diversi anni. Colpiscono sia i proprietari di casa che gli inquilini ma non sempre ci è chiaro il motivo per cui dobbiamo pagarle. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

L’ IMU (Imposta Municipale Unica), nata per sostituire l’ICI ( imposta comunale sugli immobili), è stata introdotta dal D.Lgs 23 del 2011.

É l’imposta che va pagata sugli immobili di proprietà o su cui si ha un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie). Si paga sulle abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), sulle seconde case e su tutti gli altri immobili (ad esempio laboratori, negozi, capannoni, box non di pertinenza dell’abitazione principale). Ci possono essere alcune eccezioni e detrazioni.

Alcuni esempi di eccezione: l’ IMU non  si paga per tutte le prime case, non si paga per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli.

Alcuni esempi di detrazione: l’IMU potrà essere pagata con aliquota ridotta nel caso in cui l’immobile venga concesso in comodato d’uso oppure per i fabbricati di interesse storico-artistico.

 

La TASI ( tributo per i servizi indivisibili) è stata introdotta nel 2014, dalla Legge n.147 del 2013.

E’ un imposta che si paga per sostenere le spese dei servizi cosiddetti “indivisibili” (l’illuminazione pubblica,

la manutenzione delle strade, la sicurezza, l’anagrafe, ecc…) e deve essere pagata sia dal proprietario che dal detentore dell’immobile (esempio l’inquilino), secondo aliquote e quote stabilite da ogni singolo comune.

Dal 2016, la TASI non è più dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze. Nel caso di immobili dati in uso a familiari o affittati, quando il soggetto che detiene l’immobile lo utilizza come abitazione principale, la TASI è dovuta solo dal possessore (esempio proprietario) , nella misura stabilita dal comune con il proprio regolamento.

 

La TARI ( Tassa Rifiuti) è stata introdotta, come la TASI, nel 2014, dalla Legge n.147 del 2013.

E’ l’imposta destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.  E’ dovuta da chiunque possieda o detenga il locale o l’area e, quindi, dal soggetto utilizzatore dell’immobile (esempio l’inquilino). In caso di pluralità di possessori o di detentori, sono tenuti in solido al pagamento.

Nel caso ,invece, di detenzione breve dell’immobile, di durata non superiore a sei mesi (ad esempio un immobile locato con affitti a breve termine), la tassa non è dovuta dall’utilizzatore ma resta esclusivamente in capo al possessore (proprietario o titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie).

 

La IUC ( Imposta Unica Comunale) è un’imposta che era stata introdotta dalla Legge di Stabilità del 2014 e che comprendeva le tre imposte sopracitate e che è stata abolita dal 1 Gennaio 2020 a favore della SUPER IMU 2020.

La SUPER IMU 2020 è una tassa unica sulla casa che unifica l’IMU e la TASI. La TARI, tassa rifiuti, rimane a sè stante.

A pagare l’imposta sono i proprietari di immobili o i titolari di diritti reali di godimento (usufruttuario, usuario, il titolare del diritto di abitazione, l’enfiteuta, il superficiario). Resta l’esenzione per gli immobili destinati come abitazione principale, che non sono di lusso.

Nell’esenzione rientra una pertinenza per immobile e per categoria catastale, cioè: una sola cantina o magazzino (categoria C/2), un solo box (categoria C/6) e una sola tettoia (categoria C/7) che si trovi nella stessa planimetria catastale dell’immobile principale.

Ultima riflessione, ma non meno importante: con l’entrata in vigore della Super Imu 2020 che accorpa IMU e TASI il proprietario dell’immobile dovrà pagare il 100% della tassa mentre precedentemente la TASI veniva richiesta sia al proprietario che agli inquilini.

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Acquistare casa: cosa fare dopo il rogito

Hai appena acquistato la tua casa e ora non sai bene cosa fare dal punto burocratico?  Ci sono degli adempimenti che occorre necessariamente espletare: trasferire la residenza ( se si tratta di prima casa o comunque andrai ad abitare li), comunicare all’amministratore dello stabile che sei il nuovo proprietario, fare le volture, ecc….

Comprare casa, si sa, non è uno scherzo e può diventare molto stressante se non sai esattamente quali sono i passi da fare dopo l’acquisto.

Ho scritto questo articolo proprio per te e spero che ti possa aiutare per far luce sui diversi adempimenti da fare dopo il rogito.

 

  • La voltura delle utenze domestiche

Se acquisti l’immobile da un privato, la primissima cosa che devi fare ( magari mentre sei ancora nello studio notarile) è fare la voltura o il subentro delle utenze (luce e gas).

Devi  decidere se effettuare la voltura o il subentro: due operazioni molto diverse, ma comunque necessarie per intestare a tuo nome le utenze domestiche. Per intraprendere la procedura della voltura basta effettuare una comunicazione al fornitore, indicando il nome del precedente inquilino, il numero cliente e i dati della lettura fatta sul contatore.

La voltura è sicuramente più conveniente rispetto al subentro (che diversamente richiede la chiusura e la successiva riattivazione del contatore), ma attenzione ad eventuali debiti lasciati da chi ti ha preceduto.

Nota: sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente; per beneficiarne è sufficiente far avere al fornitore un certificato di residenza o fare un’autodichiarazione.

Se, invece, l’immobile è di nuova costruzione dovrai effettuare un nuovo allaccio alla rete idrica principale. Puoi farlo recandoti di persona presso la sede della società che gestisce l’acquedotto nella tua città, prendere appuntamento per un sopralluogo iniziale, pagare il preventivo e lasciare che il responsabile di zona si occupi dei lavori necessari alla predisposizione del nuovo allaccio. Più o meno la stessa cosa dovrai fare per la fornitura di energia elettrica e gas naturale.

 

  • Il canone Rai

Come sai da qualche anno il canone rai si paga direttamente sulla bolletta elettrica, 90 euro spalmati in 10 rate mensili. Se con il trasferimento sei passato ad una nuova compagnia non sarà necessario svolgere alcun adempimento dopo acquisto casa. Infatti le rate del canone rai saranno addebitate dalle due compagnie di energia, la vecchia e la nuova, secondo i periodi di relativa competenza.

Se nessun componente della famiglia anagrafica è titolare di contratto elettrico di tipo domestico residenziale il canone deve essere versato con il modello F24 entro il 31 gennaio di ogni anno.

Come dici vorresti non pagare più questa odiata tassa? Un tempo era possibile chiedere il suggellamento del televisore, oggi l’unico modo per evitare l’addebito del canone Rai in bolletta, è dichiarare che nella propria abitazione non è presente alcun apparecchio tv. In questo caso non devi far altro che presentare una dichiarazione sostitutiva.

 

  • Trasferimento della residenza

La prima cosa che ti consiglio di fare dopo essere ufficialmente il proprietario della nuova abitazione è recarti presso l’ Ufficio Anagrafe del Comune dove è sito l’immobile e richiedere il trasferimento di residenza.

Per farlo devi portare con te un documento d’identità in corso di validità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli intestati a tuo nome.

Il cambio di residenza va fatto anche se ti sposti al numero civico successivo rispetto a quello dove abitavi prima. Ricorda che se insieme a te si trasferisce tutto il nucleo familiare, basta che si rechi all’ufficio anagrafe un solo rappresentante, purché sia maggiorenne.

Infine, tieni in considerazione che se hai beneficiato delle agevolazioni prima casa, è importante che tu provveda al trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito. Non solo: le stesse agevolazioni rischi di perderle se trasferisci (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile che hai acquistato.

  • Le imposte comunali: IMU, TASI 

Avrai sicuramente sentito parlare dell’IMU – Imposta Municipale Unica, poiché è una delle tasse più odiate dai cittadini italiani proprietari di immobili. L’IMU non si paga sulla prima casa, purché tu abbia registrato lì la tua residenza. Se sei solo domiciliato nella nuova casa, ma hai la residenza da un’altra parte, dovrai pagare l’imposta.

Per le seconde case l’IMU si paga sempre!

Con l’acquisto dovrai presentare la dichiarazione IMU al Comune in cui è ubicato l’immobile, entro il 30 Giugno dell’anno successivo alla data in cui sei entrato in possesso dello stesso. Contestualmente dovrai provvedere ( sempre se non hai acquistato questo appartamento come prima casa) al pagamento dell’IMU per tutti i mesi interi di possesso nel corso dell’anno.

Come si paga? L’IMU  viene corrisposto in 2 rate all’anno: una scade il 16 giugno e l’altra il 16 dicembre. La corresponsione avviene mediante il modello F24 ordinario, da presentare in banca oppure presso l’ufficio postale più vicino. Le aliquote variano da comune a comune.

Sempre al Comune è necessario occuparsi di un’altra imposta: la TASI  (Tassa sui Servizi Indivisibili) la cui tariffa è determinata dal Comune di residenza. Anche in questo caso la comunicazione deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno dopo a quello in cui hai preso possesso dell’abitazione.

Puoi utilizzare lo stesso modulo previsto per l’IMU, inserendo i tuoi dati anagrafici, il codice fiscale, la data in cui ti sei trasferito, i dati catastali, la metratura dell’appartamento (sono comprese le cantine e le autorimesse; sono esclusi i muri interni, quelli esterni e le terrazze) e ogni altro dato richiesto. Per essere sicuro di inserire le informazioni esatte, puoi fare riferimento alla planimetria catastale allegata al rogito.

Come per l’IMU, dovrai provvedere al pagamento della TASI rispettando le scadenze fissate a livello nazionale: 16 Giugno e 16 Dicembre.

Anche in questo caso la tassa viene calcolata “pro quota” in base ai periodi di possesso dell’immobile.

 

  • Tassa sui rifiuti (TARI)

Uno degli adempimenti dopo l’acquisto della casa è la disdetta della tassa sui rifiuti nella casa che ti presti ad abbandonare.  Se non lo fai il comune ti calcolerebbe l’imposta e te ne chiederebbe il pagamento, anche se quella casa restasse nel frattempo disabitata. Dunque doppia beffa perchè ti ritroveresti a pagare la TARI sulla vecchia e sulla nuova casa.

Contestualmente dovrai recarti presso l’Ufficio Tributi del Comune di residenza per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani per la casa in cui andrai ad abitare facendo così la denuncia di nuova occupazione per la TARI.

 

  • Comunicazione all’amministratore

Appena terminato il rogito il notaio ti avrà lasciato un foglio di avvenuta stipula ( che certifica che la proprietà è passata dal vecchio proprietario al te).

Dovrai spedire o consegnare di persona quel foglio all’amministratore dello stabile in maniera tale che possa aggiornare l’anagrafe condominiale e che, da ora in poi, possa recapitare a te le comunicazioni inerenti al condominio

L’amministratore dovrà fornire al nuovo proprietario anche una copia del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali. Dal momento della vendita, il vecchio proprietario dell’immobile non dovrà più presentarsi alle assemblee di condominio, ma al suo posto dovrà farlo il nuovo proprietario.

 

  • Richiede copia del rogito

Dopo circa un mese ricorda di chiedere al notaio con cui hai stipulato l’atto, una copia cartacea del tuo rogito.

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Chi deve pagare la tassa sui rifiuti? Proprietario o inquilino?

Chi deve pagare la tassa sulla spazzatura? E’ una domanda che mi viene posta ogni volta che faccio firmare il contratto di locazione. In linea generale la deve pagare l’utilizzatore ma facciamo subito un po’ di chiarezza citando dei casi pratici.

La Tari (ex Tarsu), ossia l’imposta sulla spazzatura è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Quindi:

–        in caso di affitto, il versamento della Tari è dovuto dall’affittuario ( nel caso in cui venga affittato un terreno);

–        in caso di locazione, il versamento spetta all’inquilino;

–        in caso di usufrutto, il versamento dell’imposta sui rifiuti spetta all’usufruttuario;

–        in caso di diritto di abitazione (ad esempio l’ex moglie cui il giudice abbia riconosciuto l’appartamento per via della presenza di figli non ancora autosufficienti; si pensi anche al coniuge superstite dopo la morte del proprietario dell’appartamento), il versamento della Tari spetta al titolare di tale diritto (negli esempi di prima la moglie);

–        in caso di comodato gratuito, a dover effettuare il pagamento della Tari è il comodatario.

–        in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti «in solido» al pagamento dell’imposta. Questo significa, ad esempio, che se un appartamento è stato dato in locazione a più persone, il Comune potrà pretendere l’integrale versamento dell’imposta da ciascuna di queste, salvo poi il diritto per quest’ultima di farsi restituire dagli altri le rispettive quote.

 

INVECE… COSA SUCCEDE NEL CASO DI AFFITTO TEMPORANEO?

 

In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tari è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie (e non, quindi, dall’utilizzatore)!

Invece, nel caso di utilizzi inferiori a 6 mesi ma non di carattere temporaneo (es. locazione quadriennale che inizia ad ottobre), la TARI è dovuta dall’utilizzatore per tutta la durata della detenzione.

 COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO NON PAGA L’IMPOSTA DELLA SPAZZATURA?

Se l’inquilino non paga la quota annuale dovuta al Comune, lo stesso avvierà nei suoi confronti le procedure di riscossione forzata (pignoramenti, fermo auto, ecc.).

Infatti, il Comune non può pretenderne il pagamento dal padrone di casa.

Se il padrone di casa, una volta ritornato nel possesso del proprio appartamento, dovesse ricevere cartelle di pagamento per il mancato pagamento dell’imposta sui rifiuti da parte dell’inquilino non è tenuto a pagare l’imposta.

SI PUO’ INSERIRE NEL CONTRATTO CHE L’IMPOSTA VENGA PAGATA DAL PROPRIETARIO?

Si, si può inserire e si tratta di un accordo tra le parti. L’amministrazione comunale chiederà il pagamento all’inquilino che si farà rimborsare la quota pagata dalla proprietà.

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