Pubblicato il

Il permesso di costruire

Il permesso di costruire, ha sostituito la concessione edilizia, e deve essere richiesto ogni qualvolta si vadano a fare delle trasformazioni edilizie o urbanistiche nel territorio.
Alcuni esempi sono: nuova costruzione, modifiche con aumento di superficie, volumetria o cambio di destinazione d’uso.
TEMPISTICHE DEL PERMESSO DI COSTRUIRE 
A differenza degli altri titoli abilitativi il permesso di costruire ha dei limiti più serrati in riferimento alle tempistiche.
I lavori devono iniziare entro 1 anno dalla data di rilascio del permesso e terminare entro 3 anni dall’inizio dei lavori.
Decorsi tali termini, il Permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne se, prima della scadenza, viene richiesta una proroga.
COSTI RELATIVI AL PERMESSO DI COSTRUIRE 
Il rilascio del permesso di costruire comporta il pagamento del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione.
Il costo di costruzione è un importo dovuto al Comune per il fatto che lo stesso vi permette di edificare nel territorio ed è una percentuale rispetto ai costi di costruzione o dell’intervento.
Gli oneri si urbanizzazione sono una sorta di partecipazione del cittadino alle spese di Urbanizzazione del comune e si dividono in oneri principali e in oneri secondari.
In entrambi i casi si può richiedere lo scomputo degli oneri, andando a realizzarli in prima persona. Di solito il Comune richiede una fideiussione assicurativa per tutelarsi circa il lavoro che dovrà essere eseguito.
Altri costi da tener presenti sono:
– COSTO DEL PROFESSIONISTA che si occuperà del progetto, della direzione lavori e di tutta la parte burocratica inerente il permesso di costruire
– DIRITTI DI ISTRUTTORIA e di SEGRETERIA che variano da comune a comune e in base alla superficie utile interessata dall’intervento.
https://youtu.be/PsGvdzipUe8
Pubblicato il

SCIA: segnalazione certificata inizio attività

La SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, è stata introdotta dalla Legge 122 del 2010 e aveva sostituito il titolo abilitativo di allora, la  DIA (ora la DIA non esiste più).
La SCIA viene richiesta quando:
–         si devono fare dei lavori nelle parti strutturali degli edifici oppure nel singolo immobile es: la realizzazione di una scala interna;
–        per andare a modificare la sagoma o la facciata es: quando si va a sostituire una finestra con una porta finestra;
–        per aumentare il numero delle unità immobiliari quando c’è incremento dei parametri urbanistici
–        bisogna fare una variante al permesso di costruire.
Semplificando la differenza tra la CILA e la SCIA è che la SCIA interviene sugli elementi strutturali ( muri portanti, pilastri, solai, travi) e necessita di un progetto redatto da un ingegnere e depositato al Genio Civile ( l’ente dove vengono depositati i calcoli strutturali degli edifici).
Chi può presentare la SCIA? 
La Scia può essere presentata da:
o   proprietario;
o   comproprietario con l’assenso degli altri proprietari;
o   usufruttuario o nudo proprietario;
o i soggetti delegati dai precedenti
È giusto farvi una precisazione: la domanda viene fatta a nome dei soggetti sopracitati ma normalmente viene protocollata dal tecnico incaricato.
Fasi, durata e tempi della SCIA.
Prima di presentare qualsiasi titolo abilitativo consiglio sempre di fare l’ accesso agli atti al Comune per conoscere i titoli precedentemente depositati in Comune e solo allora presentare la nuova pratica.
I tempi per ottenere la documentazione variano dalle 2 settimane nei Comuni più piccoli ai 5 mesi nei Comuni più estesi.
Durante l’attesa della documentazione, il professionista inizierà a predisporre il progetto in maniera che al reperimento dei documenti già presenti al Comune, si possa protocollare la SCIA.
Dopo aver protocollato la SCIA i lavori possono iniziare in maniera contestuale ma il comune ha 60 giorni di tempo per verificare il progetto e richiedere integrazioni oppure richiedere l’interruzione dei lavori.
La Scia ha una validità di tre anni dalla presentazione e questa data può essere prorogata, prima della scadenza, per giustificati motivi.
Costi della SCIA
Il costo della SCIA è dato da:
– gli onorari dei tecnici per le pratiche urbanistiche, catastali, strutturali, impiantistiche, energetiche
– costi relativi ai lavori che si dovranno effettuare;
– i diritti di segreteria e di istruttoria ( variano da Comune a Comune in base alla tipologia di intervento)
– oneri di urbanizzazione ( non sempre sono dovuti ma dovete verificare se il progetto li richiede o meno)

 

Pubblicato il

Cila in sanatoria

Buongiorno tutti e ben ritrovati.
Nei precedenti articoli ho trattato i titoli abilitativi in generale e vi ho spiegato cosa fosse possibile fare senza richiedere alcun titolo abilitativo al Comune e cosa fosse la CILA (il titolo abilitativo che ci permette di realizzare i lavori straordinari).

Oggi continuiamo a parlare della CILA e della sua possibilità di regolarizzare abusi edilizi minori (ovvero i lavori che sono stati realizzati ma non sono stati denunciati al Comune).

☑️ La CILA in SANATORIA permette di sanare tutti gli abusi edilizi minori, quali: spostamenti o eliminazione di muri divisori interni ( non portanti) e aperture di porte tra una stanza e un’altra;
 
🚫 Con la CILA IN SANATORIA, però, non si possono sanare verande, terrazze, variazioni d’uso o variazioni di prospetti.
🔴 𝗖𝗵𝗶 𝗿𝗲𝗱𝗶𝗴𝗲 𝗹𝗮 𝗖𝗜𝗟𝗔 𝗶𝗻 𝘀𝗮𝗻𝗮𝘁𝗼𝗿𝗶𝗮?
 
Dev’ essere fatta da un tecnico privato ( Geometra, Ingegnere o Architetto) che farà dapprima un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del Comune dove è sito l’immobile e poi presenterà il progetto con le modifiche che sono state fatte e non dichiarate.
 
🔴 𝗦𝗶 𝗽𝘂ò 𝘀𝗮𝗻𝗮𝗿𝗲 𝗾𝘂𝗮𝗹𝘀𝗶𝗮𝘀𝗶 𝗺𝗼𝗱𝗶𝗳𝗶𝗰𝗮?
 
No, si possono sanare solo le opere che hanno una DOPPIA CONFORMITÀ’.
 
🔴 𝗖𝗼𝘀𝘁𝗶 𝗱𝗲𝗹𝗹𝗮 𝗖𝗜𝗟𝗔 𝗶𝗻 𝘀𝗮𝗻𝗮𝘁𝗼𝗿𝗶𝗮
 
Il costo della pratica deve tener conto di due componenti: l’onorario del tecnico e l’importo da corrispondere al Comune chiamata sanzione pecuniaria.
 
La sanzione pecuniaria intera è pari a 1000 euro e può essere ridotta a 333 euro nel caso di autodenuncia dei lavori nel momento stesso in cui si stanno facendo.
Per visionare il video integrale: 
🎥 https://youtu.be/d1yIpTd7GMI

 

Pubblicato il

CILA: il titolo necessario per le modifiche interne

Buongiorno a tutti.

nei precedenti due articoli ho trattato i titoli abilitativi in generale e vi ho  spiegato cosa sarebbe stato possibile fare senza chiedere alcuna autorizzazione al Comune.

Oggi parliamo del titolo abilitativo maggiormente utilizzato.
Si chiama CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata). Essa viene asseverata dal tecnico che presenta la pratica,  ed è una comunicazione da inviare al Comune per poter fare i lavori di manutenzione straordinaria che non modificano la struttura dell’edificio.

Alcuni esempi pratici su  dove si potrebbe utilizzare la CILA sono:
–        Ristrutturazione di interni, quindi spostamento del muro di divisione tra due stanze o la sua eliminazione (ovviamente non si possono spostare o modificare i pilastri o i muri strutturali).

Per intenderci:  generalmente un muro strutturale ha uno spessore di 30 cm mentre il tramezzo di divisione tra due stanze ha uno spessore di 10 cm.

Quindi con questo titolo si può togliere il muro di separazione tra soggiorno o cucina, si può realizzare un antibagno, si può allargare la sala a discapito della camera da letto ( ovviamente è necessario rispettare le disposizioni inerenti la superficie minima richiesta per ogni singola stanza e il rapporto aeroilluminante)

Cos’altro si può fare con la CILA?
–        Si possono fare delle aperture o chiusure tra i due vani ( per creare o chiudere porte interne);

Per quanto concerne la PRESENTAZIONE e le TEMPISTICHE DELLA CILA dobbiamo dire che la CILA è esecutiva già nel momento stesso in cui viene presentata al Comune. Questo significa che i lavori possono iniziare in contemporanea alla sua presentazione ma

C’è un ma 😉 Il comune ha 30 giorni di tempo per chiedere integrazioni al progetto presentato oppure sospendere i lavori. Se dopo 30 giorni non avete ricevuto alcuna comunicazione significa che il progetto è conforme alla normativa.

Al termine dei lavori il tecnico che ha seguito il progetto e i lavori deve comunicare la fine lavori al comune e presentare la nuova planimetria al Catasto per aggiornare la precedente.

Per quanto concerne i COSTI  di una CILA: non ha costi per la presentazione ma solo i diritti di segreteria ( ogni comune ha il suo formulario ma non sono assolutamente elevati) e il costo di un tecnico ( ovviamente varia in base al tipo di intervento che bisogna realizzare)
.
Vi anticipo che la CILA può andare a regolarizzare i lavori che sono stati fatti o sono attualmente in corso  senza aver richiesto nessuna autorizzazione al comune.

Senza la regolarizzazione si tratta di abusi e nel prossimo articolo andremo a vedere come si possono sanare onde evitare complicazioni.

Ora, se dovete fare uno dei lavori sopracitati oppure sono stati fatti senza presentare nulla al Comune e volete regolarizzarli prima della vendita o dell’affitto dell’immobile, chiamatemi o scrivete nei commenti e valutiamo assieme gli step da fare

Per visionare il video: https://youtu.be/oIDkMcQxoPE

Buon lavoro a tutti

Pubblicato il

Titoli abilitativi in edilizia: schema generale

Cosa sono i titoli abilitativi?

Sono gli strumenti di cui dispongono le amministrazioni ( in particolare le amministrazioni comunali) per disciplinare la realizzazione o modifica delle opere edilizia e in particolare hanno lo scopo di:

  • verificare la conformità dei relativi progetti rispetto agli strumenti urbanistici esistenti
  • prescrivere modi e tempi per la realizzazione delle opere edilizie;
  • imporre il pagamento di eventuali oneri

Attualmente ne esistono 4+1. Ora ve li elenco e nei prossimi articoli andrò a spiegarvi nel dettaglio ogni singolo titolo abilitativo.

Vi ho detto 4 + 1 perché il primo non è un vero e proprio titolo abilitativo.

Il primo titolo abilitativo è il CIL , comunicazione di inizio lavori in edilizia libera e non si tratta di un vero e proprio titolo abilitativo perchè non occorre presentare nulla all’amministrazione. Ovviamente i lavori che si possono fare sono molto limitati.

Gli altri titoli abilitativi sono:

  • CILA: comunicazione inizio lavori asseverata
  • SCIA: segnalazione certificata di inizio attività
  • Super SCIA: segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire
  • PdC: permesso di costruire