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Unità immobiliare urbana: cos’è e come viene individuata al catasto

L’unità immobiliare urbana, avente come acronimo U.I.U., è una porzione di fabbricato ( appartamento sito in un palazzo), un intero fabbricato ( scuola, box auto) o un insieme di fabbricati ( ospedale, ufficio pubblico)  che abbiano la stessa intestazione catastale e abbiano autonomia reddituale, ovvero possano produrre reddito.

Ciascuna u.i.u. viene individuata in maniera univoca con tre elementi: foglio, mappale ( chiamato anche particella) e subalterno.

A volte il subalterno non è necessario. Infatti , se si è in grado di individuare il bene in maniera univoca (ad esempio quando non ci sono più u.i.u. sovrapposte con un’ unica copertura/tetto) si avrà solo il foglio e il mappale.

Qualsiasi unità immobiliare deve essere censita al catasto nel gruppo e nella categoria di competenza e deve essere intestata alla ditta ( persona fisica o giuridica) che ne ha il possesso ( ovvero ad uno o più proprietari che ha/ hanno diritti reali sul bene).

Il catasto dei fabbricati ha individuato 6 gruppi e all’interno di ogni gruppo troviamo le categorie catastali (A/1, A/2, etc…) . 

Ogni categoria rappresenta un’unità immobiliare.

Un appartamento (quindi un bene che ha un proprio foglio, mappale e subalterno), un box ( censito come C/6 con proprio foglio, mappale e subalterno) e una cantina ( censita come C/2 con proprio foglio, mappale e subalterno) soo 3 unità immobiliari urbane.

Viceversa, se nella stessa visura e planimetria catastale viene riportato l’appartamento e il solaio o la cantina, significa che il solaio o la cantina non saranno stati censiti separatamente come C/2 ma saranno stati censiti nel gruppo A insieme all’immobile. Si avrà un solo foglio, mappale e subalterno in comune tra appartamento e cantina o solaio e quindi sarà 1 sola unità immobiliare urbana.

Ecco l’elenco dei gruppi e delle categorie catastali:

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A (Unità immobiliari per uso di abitazioni e assimilabili: la loro consistenza va espressa in vani)

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/2 abitazioni di tipo civile
  • A/3 abitazioni di tipo economico
  • A/4 abitazione di tipo popolare
  • A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 abitazioni di tipo rurale
  • A/7 abitazioni in villini
  • A/8 abitazioni in ville
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 uffici e studi privati
  • A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi (trulli, rifugi di montagna, baite, ecc)

GRUPPO B  (Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi: la loro consistenza va espressa in metri cubi)

  • B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  • B/2 case di cura ed ospedali
  • B/3 prigioni e riformatori
  • B/4 uffici pubblici
  • B/5 scuole, laboratori scientifici
  • B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede negli edifici censiti nella categoria A/9
  • B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
  • B/8 magazzini sotterranei per deposito di derrate

GRUPPO C  (Unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia: la loro consistenza va espressa in metri quadri)

  • C/1 negozi e botteghe
  • C/2 magazzini e locali di deposito
  • C/3 laboratori e locali di deposito
  • C/4 fabbricati per arti e mestieri
  • C/5 stabilimenti balneari e di acque curative
  • C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
  • C/7 tettoie chiuse o aperte

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE 

GRUPPO D  (Unità immobiliari a destinazione speciale: in genere fabbricati per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

  • D/1 Opifici
  • D/2 Alberghi e pensioni
  • D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli simili
  • D/4 Case di cura e ospedali
  • D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione
  • D/6 Fabbricato e locali per esercizi sportivi
  • D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale o non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
  • D/10 Fabbricati per funzioni produttive annesse alle attività agricole

IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE 

GRUPPO E  (Unità immobiliari a destinazione particolare che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi)

  • E/1 Abitazioni per servizio di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  • E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 Fari, semafori, torri per rendere di uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico di culto
  • E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
  • E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo

ENTITA’ URBANE

GRUPPO F (Non hanno alcuna rendita catastale)

  • F/1 Area urbana  – Aree di corte urbana che, per qualche motivo non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi
  • F/2 Unità collabenti  -Unità che in parte o in tutto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, distrutte, o che, in ogni caso, non producono reddito
  • F/3 Unità in corso di costruzione  – Unità esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione. E’ fisiologica una permanenza della categoria negli atti catastali non superiore ai sei mesi
  • F/4 Unità in corso di definizione  – Unità non ancora definite. Devono rappresentare uno stadio temporaneo dell”unità immobiliare (non superiore ai sei mesi)
  • F/5 Lastrici solari
  • F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione

 

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L’ importanza di saper leggere una visura catastale

In tanti sottovalutano questo documento, che per me e alcuni professionisti del settore, è fondamentale per estrapolare alcuni dati necessari per una compravendita immobiliare.

La visura catastale è quel documento che viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e che contiene tutti i dati dell’immobile. 

Vedremo oggi tutti gli elementi che compongono una visura catastale di un immobile censito nel catasto fabbricati (eh si, perché il catasto viene suddiviso in catasto terreni e in catasto fabbricati, ma questo è un altro discorso).

Nella prima riga del documento viene riportato il tipo di visura ( visura per soggetto, visura per immobile, visura per indirizzo, etc…) e subito dopo la data in cui la stessa è stata richiesta.

Sotto c’è una tabella contenente:

– foglio: il territorio comunale viene suddiviso in fogli, identificati con numeri arabi;

– particella o mappale: queste due parole sono sinonime e identificano l’unità immobiliare urbana (appartamento, villa, negozio, box);

– subalterno: è la suddivisione della particella.

Se guardando l’immobile dall’alto non si è in grado di identificare in maniera univoca il bene, pertanto oltre alla particella si avrà bisogno anche del subalterno (succede che si avrà il subalterno nel caso di un appartamento sito in una palazzina mentre NON succede nel caso di una villetta a schiera o nel caso di capannone perché in questi ultimi casi il bene è identificabile con visione dall’alto);

– zona censuaria: raggruppamento degli immobili in base ad alcune caratteristiche estimative. Alcune volte non viene inserita;

– microzona: sottozona della zona censuaria. Alcune volte non viene inserita;

– categoria catastale: viene identificata con una lettera ed un numero. È un raggruppamento fatto dal catasto che ha suddiviso tutte le unità immobiliari in 6 gruppi identificati: A, B, C, D, E, F.

Se il vostro immobile ha una categoria catastale A/1 significa che è il primo del gruppo A (immobili residenziali e uffici privati);

Per poter capire meglio dove si trova il vostro immobile potete leggere questo articolo ( metti il link sull articolo sulle unità immobiliari)

– classe: è il livello di pregio dell’immobile e nel catasto dei fabbricati varia da 1 sino ad un numero non definito. La classe 1 è il livello più basso;

– consistenza: è l’unità di misura del nostro immobile e cambia in base al gruppo di appartenenza. Nel gruppo A gli immobili hanno una consistenza espressa in vani, nel gruppo B in mc e nel gruppo C in mq. Gli altri gruppi non hanno una consistenza catastale.

Il vano catastale non corrisponde al numero di stanze dell’immobile ma per maggiori informazioni leggi questo articolo ( metti il link sull articolo sulle unità immobiliari);

– superficie catastale: è stata introdotta in visura il 09/11/2015 in base al DPR 138 del 1998 e si suddivide in superficie totale e superficie escluse aree scoperte;

–rendita catastale: è il valore che viene preso e utilizzato come base per il pagamento delle imposte di compravendita e per le imposte comunali e varia in base alla categoria del bene, all’ estensione e all’ubicazione;

–note: vengono trascritte alcune modifiche che hanno modificato i dati sopradescritti. Esempio: aggiunta in visura della superficie catastale;

Sotto la tabella viene riportato l’indirizzo dell’immobile e il piano del bene e di eventuali pertinenze.

Esempio: piano 2-5 significa che l’immobile è sito al piano secondo e che c’è una pertinenza al piano quinto (un solaio).

Subito sotto viene riportato l’intestatario (o più intestatari) del bene, con il codice fiscale, luogo e data di nascita e la quota di appartenenza sul bene ( quota di proprietà, nuda proprietà, diritto di abitazione, etc…).

La visura catastale vi da, quindi, un quadro quasi completo del bene. Bisogna confrontare i dati catastali ( foglio, mappale e subalterno)  con quanto è stato riportato nell’ultimo atto di acquisto ( atto di compravendita, successione, testamento, etc…).

È necessario verificare che la superficie catastale sia corretta, così come indirizzo e piano del bene.

Bisogna assolutamente verificare che la persona riportata in visura sia la persona che ha facoltà per poter vendere o cedere il diritto. Questo documento è un punto di partenza per poter cedere un immobile.