Mese: Giugno 2018

Ci sono tantissime persone che mi chiedono come devono fare per affittare il loro box auto.

Vediamo, quindi, quali sono gli adempimenti legati alla stipula di un contratto di affitto garage sia sotto l’aspetto fiscale che condominiale.

Norme da applicare al contratto di locazione garage.

Ci sono principalmente due leggi che in Italia disciplinano la locazione in generale: la Legge 392 del 1978 e la Legge 431 del 1998.

Ne l’una, ne l’altra legge regolano i contratti di locazione dei garage, quindi ci si deve rifare al codice civile.

Dobbiamo applicare gli articoli a partire dal 1571 del codice civile, cioè quelli che regolano la locazione di tali beni e che definiscono questa tipologia di affitto come un contratto mediante il quale un individuo, dietro il pagamento di un corrispettivo, cede il godimento di un bene ad un altro individuo.

Non ci sono norme che interessano la vera e propria determinazione del canone in base a dei parametri regolamentari o normatici, come avviene invece per i contratti 3+2, quindi, tale canone, è rimesso ad una libera contrattazione delle due parti.

La durata dell’affitto per questi contratti

Per concordare la durata di una locazione di un box auto, bisogna rifarsi all’articolo 1573 del codice civile, la quale dichiara che “salvo differenti norme, l’affitto di un garage non si può stipulare per un tempo superiore ai trenta anni. Se si stipula per un periodo maggiore o in perpetuo, viene ridotto al suddetto termine”.

Per la recessione anticipata dobbiamo rifarci sempre codice civile ed è possibile soltanto dov’è specificamente disciplinata dalle due parti (come viene stabilito dagli articoli 1372 e 1373 del codice civile che riguardano gli effetti del contratto e il recesso).

Ovviamente, resta possibile per entrambe le parti la possibilità di richiedere la risoluzione anticipata del contratto in alcuni casi previsti dalla legge, come ad esempio per inadempimento.

Registrare il contratto è obbligatorio?

Per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione dei box auto, si applicano le norme comprese nel D.P.R. 131 del 1986 per le quali, salvo in caso di locazioni della durata minore di trenta giorni totali nell’arco di un anno, un contratto di locazione garage o box auto, deve essere registrato entro, e non oltre, trenta giorni dalla sua sottoscrizione come un qualsiasi altro contratto di locazione.

Quali sono i costi della registrazione?

Si deve pagare l’imposta di registro pari al 2% sull’ammontare complessivo del canone concordato, che comunque non sia inferiore a 67 euro l’anno. Questo inporto deve essere diviso equamente tra le parti.

Inoltre occorrono 4 marche da bollo da 16 euro ( 1 marca da bollo per ogni copia se il contratro non supera le 4 pagine e le 100 righe).

Hai acquistato una casa ad un prezzo molto basso e ora vuoi rivenderla, guadagnando qualcosina?

È giusto che tu sappia che in quel guadagno andrai a pagare una tassa che si chiama plusvalenza immobiliare.

Per plusvalenza intendo la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un bene, in questo caso di un immobile.

Immaginiamo che hai acquistato l’abitazione in questione ad un prezzo di 125.000 euro e che sei riuscito a rivenderla, dopo due anni a 160.000 euro. Avrai una plusvalenza di 35.000 euro.

In alcuni casi, la plusvalenza immobiliare va tassata ed è per questo che ti insegnerò a calcolarla e soprattutto ad individuare casi e comportamenti che possono o ridurre l’imposta sulla plusvalenza immobiliare stessa oppure eliminarla del tutto

Tasse vendita casa: la tassazione della plusvalenza sulle operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenza deve essere dovuta quando la casa verrà rivenduta entro 5 anni dall’acquisto oneroso.

Sottolineiamo oneroso in quanto tale norma non va assolutamente applicata nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione.

Questo vuol dire che un immobile che ti viene lasciato dal nonno o da uno zio non è sottoposto a tassazione della plusvalenza.

I 5 anni sono dunque una soglia fondamentale entro la quale la compravendita dell’immobile viene considerata come atto speculativo e dunque fonte di reddito da tassare.

I casi in cui non deve essere applicata l’imposta sulla plusvalenza immobiliare

Ci sono in realtà, oltre a quello dell’acquisto per successione, diversi casi nei quali la tassazione della plusvalenza compravendita immobiliare non deve essere applicata anche nel caso in cui non siano passati 5 anni dalla data di acquisto.

Non si deve pagare la tassa sulla plusvalenza nel caso in cui:

• l’immobile sia stato acquistato per donazione;
• tu e/o i tuoi familiari abbiano abitato nell’immobile in questione per un periodo maggiore della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita;

Sul secondo punto è forse necessario intervenire al fine di chiarire un punto che può fare la differenza tra il pagare un’imposta molto sostanziosa e invece non pagare nulla.

Innanzitutto bisogna partire calcolando il numero di mesi o di giorni tra l’acquisto dell’immobile e la sua vendita.

A fare fede in questo caso saranno le date di rogito per l’acquisto e per la vendita. Successivamente si dovranno contare i giorni per i quali si è mantenuta la residenza nell’abitazione in questione, e qui a fare fede è la residenza anagrafica.

Nel caso in cui i giorni di residenza tuoi e/o dei tuoi familiari siano superiori al tempo tra acquisto e vendita diviso due, non dovrai pagare alcuna imposta.

Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza immobiliare?

Hai due opzioni per pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare:

• puoi calcolare la plusvalenza e inserirla sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento;
• puoi chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica;

Per quanto riguarda la seconda opzione non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato.

Ti ricordo anche che, nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione.

Plusvalenza cessione immobile: le migliorie

Le migliorie che hai fatto sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza.

Immagina di avere ottenuto una plusvalenza immobiliare di 35.000 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 22.000 euro.

L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 13.000 euro.

Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza devi sapere che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria!

Le norme di legge di riferimento: L’art. 67 TUIR

Per chi volesse approfondire la materia non mi resta che segnalare la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari.

Ad essere operativo in questi casi è l’articolo 67 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi), che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto.

Il diritto di superficie è disciplinato dall’articolo 952 del codice civile che stabilisce il diritto del proprietario di cedere ad altri il diritto di costruire su tale suolo ed è il diritto di alienare edifici presenti su esso, pur mantenendo la proprietà del terreno.

Una volta stipulato il contratto, che può prevedere in modo espresso un termine finale, il titolare del diritto di proprietà del suolo non potrà recedere unilateralmente e sarà impossibile per i terzi contrastare il diritto del superficiario. Se è previsto un termine finale del contratto, giunta la data prevista, la proprietà dell’immobile costruito sul suolo passa a colui che è proprietario del suolo.

Quello che mi lascia basita è il fatto che molte persone non sappiano neanche di aver acquistato una casa su questo diritto. Mi ritrovo quindi a dover dire alla gente che al momento la vendita del loro immobile non è possibile se non nei due casi che andrò a spiegare sotto, lascio immaginare le reazioni:

Perchè il notaio/ l’ agenzia non mi ha detto nulla?

Sottolineo che chi acquista il diritto di superficie può legittimamente alienare a terzi il diritto di proprietà sull’edificio costruito, ovviamente disgiunto dal diritto di proprietà del suolo.

La durata di tale diritto, se non specificata, è indeterminata. Nel comune di Milano il diritto di superficie è quasi sempre per 99 anni. Le società costruttrici hanno

quindi edificato stipulando una convenzione con il comune con accordo di concessione del terreno per appunto 99 anni.
Acquistare il diritto di superficie, può essere vantaggioso perchè si acquistano immobili ad un prezzo di mercato ridotto ma per rivendere l’immobile bisogna scegliere principalmente tra due opzioni:

1. Vendere solo il diritto di superficie residuo e quindi il proprietario dell’immobile dovrà richiedere al proprietario del suolo qual è il prezzo massimo di cessione, ovvero il prezzo al quale può vendere l’immobile senza riscattare il diritto di superficie (il prezzo è tabellare, varia da zona a zona all’interno dello stesso Comune ma solitamente è di molto inferiore al valore di mercato)

2. Riscattare il diritto di superficie pagando al proprietario del suolo il ” pezzo di terreno” relativo al suo immobile. In questo modo diventa pieno proprietario ( diritto di proprietà del suolo + diritto di superficie del bene). A Milano è l’opzione maggiormente utilizzata per la vendita degli immobili dell’ ALER Azienda Lombarda Edilizia Residenziale).